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2月二手房成交惨淡,带看恢复后能否破冰?

2020-03-23 点击 评论

二手房市场一直以来被看成是楼市风向标,而由于疫情关系,切断了带看量的存量市场,没有带看的市场瞬间失去了活力。

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2月二手房成交惨淡,成交全靠“吃老本”

刚出炉的二手房成交数据显示,2020年2月,上海二手房成交4236套,用“惨淡”来形容一点都不为过。

来源:兔博士APP

由于此前2月新房单月成交695套,成为有数据统计以来历史新低,已经给了我们打了预防针。从根本上来说,降低了我们对市场的整体预期。

所以,2月二手房最终的成交量是4000套,或是5000套已经不那么重要。

我们都知道,因为疫情的关系2月整体上是没有带看量的,没有带看自然是无法有成交的,而更多的这些成交量多半是疫情前敲定,年后走一个流程完成交易。

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楼市冰冻期,买房人涌入了哪里?

根据兔博士APP2020年前两月的成交数据显示:1月和2月共计有4964个小区有成交。

而其中在1月和2月分别都有成交的,刚巧有2000个。

去除一些个案以及网签做低的价格,我们特意加入了筛选条件,前两月单月都有成交3套及以上的小区总计215个,占比仅仅4.33%。

我们将这215个成交活跃小区做了数据透视,便可以得出当前楼市的成交活跃区域和板块。

楼市冰冻期,买房人涌入了哪里?

从数据来看, 浦东(三林、惠南、金桥)、松江泗泾、奉贤南桥、闵行浦江、杨浦中原成为最为活跃的区域和板块。

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刚需与学区的成交,完全和市场好坏无关

了解了成交活跃区域和板块,该了解具体的小区

之前我们筛选过一次,即前两月都最少有3套成交的小区,我们接着将2月的成交套数-1月成交套数,看看哪些小区在疫情期间成交的更好。

于是发现了以下的TOP10:

来源:兔博士APP

从这张表中,我们可以得出以下结论:

1)上海2019年全年共计有5200+小区有成交起码1套的记录,而这TOP10中的绝大部分小区都是19年成交套数排名TOP500的小区

TOP500小区什么概念?差不多是年成交量60套,简而言之就是每个月能有5套左右的成交。

2)这些小区绝大部分的代名词是刚需,甚至是刚需中的刚需。成交均价基本就是2-3-4(万元/㎡),以崇明陈家镇的裕鸿佳苑不到1.5w单价开始到接近4万的浦东高行的幸福小镇和宝山淞南板块的淞南九村。

总价区间从150万出头,到350万。而350万差不多是上海二手房的套均总价。整个上海二手房市场依旧是刚需的代名词。

而低总价意味着,买房人的第一目标就是先上车。

3)我们看到了虹口曲阳板块的邮电二村(红框),同样也榜上有名,单价将近8.5万。不用问,只有学区房可以解释这一切。

310109(虹口区)的人可能都知道,虹口四中心小学是虹口区的一梯队。而学区房仍然是眼下家长最热捧的。而学区房的单价和面积休戚相关,最小面积的一室户户型,单价甚至最高可以接近10万/平米。

其它总价段成交活跃的小区包括:

400万元门槛成交最活跃的小区:浦东三林板块杉林新月家园成交9套,均价40498,套均总价,305万;

600万元门槛成交最活跃的小区:浦东洋泾板块崮山小区成交7套,均价74266,套均总价,507万;

700万元门槛成交最活跃的小区:杨浦黄兴公园板块浣纱六村成交4套,均价63141,套均总价,661万;

800万元门槛成交最活跃的小区:浦东前滩板块前滩东方逸品成交3套,均价83115,套均总价,771万;

900万元门槛成交最活跃的小区:黄浦董家渡板块明日星城成交4套,均价78855,套均总价,893万;

1000万元门槛成交最活跃的小区:浦东源深板块陆家嘴花园一期成交3套,均价75934,套均总价,918万;

1500万元门槛成交最活跃的小区:浦东陆家嘴板块仁恒滨江园成交4套,均价84941,套均总价,1458万;

2000万元门槛成交最活跃的小区:浦东前滩板块 前滩华唐名邸成交2套,均价89639,套均总价,1878万;

2000万元以上成交最活跃的小区:黄浦新天地板块翠湖天地嘉苑成交2套,均价148910,套均总价,3375万。

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宽松市场下,买房者的选择和机会也更多

如今在二手房市场中,竞争没那么激烈,整体购房环境相对宽松,买房者的选择和机会也更多。

阿飞同学大郅就在最近ACC(暗搓搓)的完成了房屋的置换:将原先金桥板块75平的两房置换成了曹路板块108的三房。

他和我说,此次疫情,让他萌生了改善住房的想法。夫妻二人有一个上小班的闺女,觉得小两房已经满足不了居住需求。

而大郅认为目前的市场就是平稳时期,是换房的最佳时机。上涨时先买后卖,市场平稳时先卖后买。

拿定了主意之后,他需要我帮忙的地方只是提供一下近期两个置换小区的机构合同成交(非网签价格)均价作为参考。(机构合同成交均价由兔博士APP提供)

之所以能在短短的五天内出手自己金桥的房子,并在5天内完成曹路的置换。给出 一个最合理的市场价格尤为重要,毕竟一分价钱一分货。

尤其在这样一个时间节点,作为刚性改善的他们,并不指望这一次置换能够在价格上赚取多大的价差,只要以一个符合市场的价格促成交易,完成最实在的改善需求即可。

3月以来,随着疫情的逐步好转,二手房的带看也不是横亘在二手房买卖的最大障碍,做好相关的登记就能带客看房。

根据上海二手房成交的惯例来讲,三月历来是成交旺盛的月份,一方面,天气回暖适合看房,第二,年前的需求集中释放。

就在一年前,3月成交量突破2W5+套,由此拉开了反攻的序幕。而在今年,3月会是2020年关键的,承上启下的一个月份。

带看量则被看作是二手房成交的生命线。随着这一难点不复存在,存量市场的每一环也都会默默的发生改变。

对于三月二手房成交,你怎么看?

”小阳春“不复存在?楼市逐渐回暖?二手房逆袭破冰?欢迎评论区告诉我们你的看法。


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